Кризис. В ожидании оттепели

ср., 03/12/2008 - 07:51

Рынок замер. У застройщиков – проблемы с кредитами. Покупатели не
верят в надежность банков и забирают из них вклады, опасаются скачков
курса доллара и евро и ждут низких цен. Проблемы финансово-кредитного
рынка наложились на сезонное снижение спроса.

Еще два-три месяца назад все шло как обычно, теперь же развитие
заторможено. Новые проекты, начало реализации которых было намечено на
первые месяцы 2009 года, отложены до более благоприятного времени.
Оптимисты говорят, что это время наступит весной, в крайнем случае –
осенью, а «хорошо информированные оптимисты» предрекают начало светлого
будущего через полтора-два года.

Число покупателей на загородном рынке заметно сократилось, их
гораздо меньше, чем предполагали инвесторы, рассчитывая планы продаж на
месяцы вперед. Однако клиенты не потеряли интереса к приобретению
коттеджей: те, у кого достаточно денег, покупают дома сегодня,
остальные выжидают и надеются на снижение цен. Даже процент
приобретателей-инвесторов остался тем же.

Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей
Уманский не скрывает: наблюдается стагнация, продажи останавливаются и
в поселках, и в садоводствах, неважно реализуются и отдельно стоящие
объекты. Более всего спад ощутим в сегменте бизнес-класса, менее – в
элит-классе. Но и дешевые дома, скорее всего, будут ждать хозяев до
весны.

«Спад покупательского спроса связан с тем, что потенциальные
домовладельцы дезориентрованы и не понимают, какие шаги следует
предпринять, чего ждать: падения цен на 30%, о котором много говорят,
или, напротив, роста на 30%», – считает генеральный директор
«ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков.

Возможно, спрос был бы выше, но получить ипотечный заем на постройку
или покупку коттеджа за чертой Петербурга почти невозможно. «Загородный
рынок по отношению к городскому испытывает меньшее напряжение, но
исключительно потому, что он никогда не пользовался теми благами в виде
кредитных программ, которые имело городское строительство, – объясняет
советник руководителя Группы компаний «Стинком» Светлана Невелева. –
Практически 95% застройщиков коттеджных поселков привыкли рассчитывать
на свои силы». К тому же, у загородных застройщиков, как правило, есть
свои производства стройматериалов и конструкций.

С ипотечными программами до сих пор работали лишь три-четыре
компании, связанные с банками, в том числе застройщики поселка Янино и
микрорайона Новая Ижора. Банки всегда опасались кредитовать загородную
недвижимость, поэтому ипотека здесь стала появляться только в последний
год. Получателями ипотечных кредитов становились как правило покупатели
элитных домов, которых банки считали самыми надежными заемщиками.
Предпринимателям тоже было проще взять кредит, чем пускать на
приобретение деньги из бизнеса. Теперь для того чтобы рассчитаться за
домовладения, им придется изымать деньги из оборота.

Кризисные проявления совпали с
традиционным сезонным спадом: зимой покупки загородных объектов, как
правило, сокращаются. Тенденции, определяющие ситуацию на рынке загородных домов и участков, сходны
с теми, которые господствуют в элитном сегменте недвижимости: низкая доля ипотеки,
невысокая степень зависимости от кредитования, неопределенное
настроение потенциальных покупателей. 

«Сегодня мы можем только гадать, когда рынок начнет подниматься —
через полгода или через год, но пока кризис еще явно не сказался. Спад
продаж в большой степени обусловлен тем, что люди просто не знают, что
делать: ожидать падения цен или, наоборот, роста», — говорит
генеральный директор группы компаний «Пул Экспресс» Андрей Бочков. (Тем
не менее «Пул Экспресс» на реализацию не жалуется: в октябре были
подписаны три контракта на продажу домов в поселке «Румболово» — от
19 млн руб. за домовладение. На середину ноября — еще два…)

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком», уверена, что
сегодня уместно говорить не столько о сокращении спроса, сколько о его
реструктуризации. «Покупатели переориентируются с покупки готовых домов
на приобретение инженерно подготовленных участков, — говорит она. — У
них изменилась мотивация: многие рассматривают покупку земли как
возможность сохранить свои сбережения или даже как инвестиционную
сделку». По мнению Невелевой, кризис послужил своеобразным ускорителем
для рынка: время экспозиции объектов увеличилось, но решения
принимаются быстрее.

Компания «Особняк» (входит в группу ЛСР) также приступила к
реализации участков. «Допустим, у человека была отложена некоторая
сумма для покупки загородного дома или квартиры. Сейчас он столкнулся с
ростом ставок и ужесточением условий ипотечного кредитования. На
покупку уже не хватает. А ведь накопленное надо куда-то вложить! В
данном случае приобретение земли — один из немногих доступных и
надежных вариантов», — комментирует гендиректор «Особняка» Ирина
Тихонова. В компании отмечают «неожиданное продление сезона, которое
выражается в активности покупателей и в количестве сделок — показатели
выше, чем в прошлом году, и несколько больше, чем планировалось».

Некоторые девелоперы, работающие на загородном рынке, реагируют на
кризис с упреждением. Компания «Терра» практически сняла рекламу в СМИ
(«До весны», — объясняет гендиректор «Терры» Дмитрий Зюзин). Компания
«Внешстройпроект» свернула розничные продажи в поселках «Золотцево» и
«Дом у озера»; по-видимому, проекты будут предлагаться другим
застройщикам. Специалисты полагают, что фирма планирует уйти с
загородного рынка. Реализация проектов крупномасштабной застройки
(300-700 домовладений), о которых заявляли «дочки» сырьевых гигантов,
скорее всего будут отложены.

Большинство специалистов полагают, что отложенный спрос, пусть и не в полном объеме, вернется на рынок весной.

Дождаться весны

Трудно сказать, насколько искренен оптимизм застройщиков. Если
трудности продлятся дольше, чем надеются застройщики, на загородном
рынке может произойти «перегруппировка». Ведь даже сильные компании
работают «с колес», без серьезных запасов и вынуждены обращаться за
кредитами на завершение проектов. Маленькие же фирмы могут просто не
дождаться смены тенденций. На их место придут другие, в большей степени
ориентированные на сотрудничество с банками и аккредитованные ими.

Пока же с покупкой загородного дома для постоянного проживания
спешат те петербуржцы, которые еще летом решили перебраться в
пригороды: в конце лета – начале осени был отмечен спрос на дома
эконом-класса, причем не только в коттеджных поселках.

Андрей Бочков считает, что рыночное равновесие восстановится
естественным путем: когда число домовладений, находящихся в продаже,
сократится, растущий каждую весну спрос вызовет и рост цен, и оживление
сделок. «К моменту, когда рынок развернется и пойдет в рост, количество
продаж в поселках сократится. Мы опять столкнемся с ситуацией, когда
спрос начнет превышать предложение, что в очередной раз спровоцирует
рост цен. Так было после 1998 года, в 2004–2005 годах при торможении
городских цен».

Однако с новыми начинаниями придется подождать несколько месяцев.
«ПулЭкспресс Групп» намеревался в январе начать продажи домов нового
проекта, но теперь, скорее всего, предпочтет выждать время. Но для
давно работающих и относительно крупных компаний это, как уверяют
девелоперы, не так страшно.

Village Consulting не намерен сокращать даже зарплату персонала. Но
по новым проектам компания ведет только «документальную подготовку», не
приступая к нулевому циклу, как признает Алексей Рогов. Он считает, что
«на загородном рынке кризиса нет, а есть отложенный спрос и завышенные
потребительские ожидания». Придет время – и спрос будет расти.

В будущем подъеме не сомневается никто. Вопрос лишь в сроках. Андрей
Уманский не исключает, что рост не начнется еще около года. Андрей
Бочков не склонен называть конкретные сроки: «Есть надежда, что рынок
пойдет вверх весной, но объективно это может быть летом, а может –
ближе к осени или к концу следующего года. И все же это произойдет
неизбежно».