Покупаешь участок – действуй по инструкции

ср., 19/03/2008 - 07:29

Купить землю проще простого – были бы деньги. Гораздо сложнее не попасть впросак при сборе документов и в ходе процедуры оформления права собственности. Мы составили краткую инструкцию по покупке земли.

Оглядываем окрестности

Первым делом при покупке земельного участка нужно решить вопрос с местом его расположения. Бесспорно, главную роль при выборе района для строительства загородного дома играет его транспортная доступность. В силу этого традиционно высоким спросом пользуется земля во Всеволожском и Выборгском районах, а также в петербургских пригородах: окрестностях Петродворца, Пушкина, Гатчины, Ломоносова. Плюс ко всему, это районы с репутацией. Южные, с их дворцами и парками, привлекают покупателей имперским величием, северные – экологической чистотой, благоприятным климатом и несравненными ландшафтами. Даже избалованные состоятельные москвичи покупают участки на Карельском перешейке, утверждая, что нет мест, равных балтийскому взморью.

Кроме транспортной составляющей и благополучного реноме эти районы привлекают относительным благополучием с инженерной подготовкой – по крайней мере, по сравнению с отдаленными районами, вроде Лодейнопольского или Сланцевского. Благодаря разветвленности сетей здесь проще протянуть к участку газ и электричество. Правда, в том же Приозерском районе есть замечательные, но абсолютно недоступные участки. Реальный пример: участок в 20 га, рядом с водоемом и первозданными лесами, небывало привлекательная цена – 100 долларов за сотку. Но – добраться туда можно только летом, зимой лесная дорога исчезает под снегом, провести коммуникации невозможно, и в результате роскошный участок не востребован.

Сравниваем цены

Высокий спрос – залог высокой цены. Соответственно, на севере и в «императорских» пригородах земля самая дорогая. В курортном Сестрорецке и его окрестностях, к примеру, цена сотки достигает 50 тысяч долларов. Но это крайность, конечно. В среднем сотка земли во Всеволожском районе стоит 10–15 тысяч долларов, следовательно, за пресловутые шесть соток на севере Петербурга и Ленобласти нужно быть готовым заплатить от 60 тысяч долларов.

Специалисты считают, что земля в регионе переоценена. Этому способствует и существующий дефицит участков под застройку, и мода на северное, в частности, направление – особенно на такие места, как Репино, Юкки, Комарово. Примечательно, что о переоцененности областной земли говорят многие специалисты, но ни один из них не может ответить на вопрос – сколько же она должна стоить, если по справедливости. Причина в том, что адекватной и общепризнанной методики оценки земли в настоящее время нет, даже оценочные компании пользуются собственными методиками, которые могут существенно отличаться друг от друга.

Но, несмотря на то, что стоимость земли на сегодняшний день высока, цены продолжают расти.

Самая дорогая земля – в Курортном районе Петербурга и Всеволожском районе Ленинградской области. Наиболее перспективным в отношении роста стоимости земли считается Ломоносовский район.

«Я считаю, что рост цен будет продолжаться как минимум два года; плавно, примерно по 25–30% в год, – говорит Антон Гелич. – Причем быстрее всего будет дорожать земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства. А потом, в середине 2010 года, может наступить такой момент, когда потенциальный покупатель будет не готов выкладывать запрашиваемые суммы. Ипотека на земли сельхозназначения у нас развивается крайне медленно – в прошлом году во всей стране Сбербанком был выдан только один такой кредит, и это тоже будет сказываться на покупательной способности. В этой связи существует вероятность стагнации земельного рынка».

Выбираем статус

После того как выбрано место и определена сумма приобретения, надо решить вопрос статуса земли. Если предполагается купить участок под дачу, есть резон поискать его в садоводческих массивах: как правило, здесь курсируют автобусы, существует какая-никакая социальная инфраструктура – есть магазины или, по крайней мере, ходят автолавки. Если денег побольше, можно смотреть земли ИЖС – к примеру, в сложившихся коттеджных поселках или таунхаусах. Привлекательность земли, предназначенной под ИЖС, в том, что, выстроив на ней дом, в нем можно прописаться и использовать как основное место проживания.

Можно попытаться получить землю у государства или муниципалитета на аукционе. Минус такого варианта – непредсказуемый рост стоимости участка в ходе торгов. Хотя бесплатно получить участок земли, находящийся в государственной или муниципальной собственности, все же можно. Для этого необходимо обратиться с заявлением о предоставлении надела для ведения фермерского хозяйства. В большинстве случаев такие прошения удовлетворяются, и дают по ним далеко не шесть соток, а подчас даже гектар. В действительности никто силой не заставляет вас в промышленных масштабах выращивать морковь, разводить свиней, кроликов или рыбу. К тому же русский ум изворотлив и повадлив на хитрости: новоявленному «фермеру» достаточно раз в год сдать государству, к примеру, одного кролика или рыбину, сославшись на неурожай, и вопросы к нему будут исчерпаны. На землях Ленобласти, выданных под ведение фермерского хозяйства, реально ведут такую деятельность только 10% владельцев. Другое дело, что ситуация в любой момент может измениться. В частности, депутаты Законодательного собрания Ленинградской области уже не первый месяц обсуждают возможность изъятия сельскохозяйственных земель, используемых не по назначению. Впрочем, все это может так и остаться разговорами.

Изучаем процедуру

Процедура регистрации сделки купли-продажи недвижимости, в нашем случае – земельного участка, в теории совершенно не затруднительна. Продавец и покупатель собирают пакет документов и отправляются в территориальное управление Федеральной регистрационной службы. Сдают документы регистратору и отправляются по домам ждать дня выдачи свидетельства, который по нормативам наступает спустя 30 дней после обращения. На деле все гораздо сложнее.

Во-первых, очереди. Желающие зарегистрировать сделку вынуждены «нумероваться» – получать специальные номерки и согласно указанной на них цифре подходить к окошку. Злые языки утверждают, что ушлые люди пользуются безвыходностью ситуации и приторговывают номерками – за право оказаться ближе к заветному окошку якобы нужно платить от 500 до 3000 рублей. Ввиду большого объема работы ФРС, регистрация перехода права собственности может превысить срок, установленный законом. Существует возможность провести регистрацию в течение 10 рабочих дней, но за это необходимо заплатить пошлину с учетом ускорения процедуры.

Достоверность представленных документов проверяет регистратор. Получение свидетельства говорит о том, что сделка совершена на законных основаниях и покупатель является полноправным собственником куска земли. Но время от времени, хотя и нечасто, ошибки совершают сами регистраторы. Известен случай, когда в документе была неверно указана фамилия собственника, и его пришлось переделывать, на что также ушло некоторое время.

Еще один момент, который не должен остаться без внимания при предоставлении документов на регистрацию сделки, – текст договора, по которому переходит право собственности. Закон не устанавливает единой формы, но на деле в управлениях часто имеются унифицированные тексты таких договоров. Если попытаться зарегистрировать договор с собственным текстом, его могут не принять. Неправомерность отказа, конечно, можно оспаривать в суде, если есть лишнее время и деньги. Законным основанием для отказа в приеме документов может стать ошибка в составе документации.

Сверяем документы

Чтобы исключить риски, связанные с проведением сделки по приобретению земельного участка, лучше обращаться к специалистам. Для этого достаточно выписать соответствующую доверенность и оплатить услугу. Если же решено пройти всю процедуру самостоятельно, нужно помнить, что к проверке документов со стороны продавца нужно подходить чрезвычайно тщательно. Любая невнимательность чревата потерей денег и участка. Хотя сейчас мошенничества совершаются реже, чем в лихие девяностые, стопроцентной уверенности, что такой неприятности не случится, быть не может.

Важный момент – правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о собственности). С 1991 года и по нынешний день в ходу три или четыре варианта свидетельств – и зеленые, и розовые, и черно-белые. Все они действительны. Но если продавец показывает документ, скажем, 1988 года выдачи, где сельсовет или председатель колхоза отписывает некоему лицу земельный участок, к такому документу следует отнестись с подозрением – очевидно, участок не приватизирован и не может быть продан.

Второе – кадастровый план. Он должен быть у любого участка, в том числе и не отмежеванного. Если межевание не проведено, покупать участок можно, но возникнут дополнительные риски: нечистый на руку продавец продаст одну площадь, а потом она окажется меньше.

В идеале, нужно также проверить информацию об обременениях или ограничениях использования покупаемого участка, о наличии разрешения на застройку, о соседних земельных участках, о свойствах земли – может оказаться, что земля непригодна для планируемого использования, к примеру, частично заболочена. Если вскрылась какая-либо ложь, покупатель вправе требовать или снижения стоимости участка или вовсе отказаться от сделки.

 

 

По материалам информационно-аналитического агентства "Загородная недвижимость"