Земельный рынок на подъеме

чт., 24/04/2008 - 10:44

Рынок земельных участков в Ленинградской области опять на подъеме. Это – циклический процесс: весной все идет в рост, и спрос на землю тоже. Сделок с участками все больше, а вместе с тем поднимаются и цены.  

Очередной виток спроса и удорожание земельных площадей заставляют покупателей искать новые объекты вложений, поэтому теперь их интересы все чаще направлены на южные районы Ленобласти. Тем временем, государство пытается упорядочить процесс сделок с землей. Инструменты этой политики - зонирование, категорийность участков и обязательность планировочных решений при переводе сельхозземель в земли поселений. Однако желание сделать, как лучше, порой порождает лишь дополнительные юридические препоны.  

Цены – вверх, интересы - вширь


Земля дорожает. В Тосненском районе Ленобласти цена сотки во многих случаях достигает 300 тыс. рублей, а во Всеволожском – 340 тыс. В Петродворце при обычной цене 140-220 тыс. руб. отдельные участки стоят до 550 тыс. руб. за сотку. А в Сестрорецке могут запросить и вовсе запредельные 1,1–1,2 млн руб. А то и вдвое против этого. Конечно, это – пик стоимости. В Гатчинском районе она куда ниже. Ожидается, однако, что теперь рост цен затронет и южные районы. Одновременно в пригородах Санкт-Петербурга растут объемы продаж земли. 
 

Впрочем, оценки специалистов расходятся. 
 

По данным генерального директора компании «Проект-консалт» Константина Сафронова, рынок земельных участков Ленинградской области переживает традиционное «весеннее обострение», но в нынешнем году всплеск активности в этой сфере произошел раньше обычного и начался еще в феврале. Рост предложения на рынке земельных участков Ленобласти составил в марте по отношению к февралю около 15%. Апрельский рост уже в первой декаде достиг 8-10%. Но к лету подъем может остановиться – он носит циклический характер. 

Существенного роста цен на землю в пригородах Санкт-Петербурга в марте-апреле не зафиксировано, сообщил Константин Сафронов. Правда, ранее, в феврале, стоимость сотки выросла на 4,7% (по отношению к ценам 4 квартала 2007 года). Причем, к продаже предлагаются именно небольшие участки, до 20 соток - на их долю приходится две трети рынка. Самой дорогой остается земля во Всеволожском и Выборгском районах – 243 тыс. и 162 тыс. руб. за сотку соответственно. В Гатчинском же районе в феврале сотка стоила 81 тыс. руб., в Ломоносовском – 99 тыс. руб.

Исполняющий директор департамента загородной недвижимости компании «Адвекс-недвижимость»   Станислав Азацкий называет иные цифры: с начала года цены на землю выросли на 10% и более – по некоторым участкам до 50%. При этом на рынке преобладают небольшие участки по 10-15 соток под строительство индивидуального жилья. В этом сегменте рост с начала года составил до 30%. На площади, измеряемые гектарами, повышение цен незначительно: такие земли продаются много хуже. 

Специалисты управляющей компании «Вертикаль» утверждают: земля в последние три с небольшим месяца подорожала примерно на 30%, причем особым спросом пользуются земли Выборгского, Ломоносовского и Лужского районов, а счет идет на гектары. 

 Директор департамента управления проектами ООО «Олимп-2000» Сергей Щерба не отмечает в нынешнем году прямой зависимости роста объемов и цен от сезонных колебаний. Рынок, говорит он, разогрет сообщениями о продолжающемся подорожании недвижимости в Москве. «Мы – это Москва 2-3 года назад», - считает специалист и добавляет, что поскольку столичный рынок в прошедшие месяцы не прекратил роста, не прекратит его и питерский. Разогрет и рынок малоэтажного строительства, сделок уже в январе-феврале совершалось больше обычного. 

Несмотря на отсутствие аналитических материалов, есть ощущение, что объемы предложения на рынке растут, говорит Сергей Щерба. Но отделить реальность от рекламных плакатов трудно, так же как и в случае с коттеджными поселками. Заявлено, что продажи идут в 20 из них, но какова доля действительно готовых домов и какая их часть продается, можно лишь догадываться. 

Во всяком случае, рынок земли расширяется, прежде всего, на юге и юго-западе Ленобласти, например в Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском районах, спрос и предложение остаются стабильно высокими в Выборгском, Всеволожском районах и Пушкинском районе Санкт-Петербурга.

Несмотря на разноголосицу экспертов, ясно, что спорить можно о конкретных цифрах, но безусловно, что объемы спроса и предложения быстро растут, а рынок земли все более ориентируется на юг области. Исследование, проведенное «Проект-консалтом», также подтверждает: доля Всеволожского, Выборгского и Приозерского районов в общем объеме предложения по области в последние месяцы несколько снизилась, а южных районов – Гатчинского, Тосненского, Ломоносовского, Лужского, Кингисеппского, Волосовского выросла на 15%.

Зона зоне рознь


Разумеется, земля разных категорий стоит разных денег. Дороже всего земли поселений, часто обозначаемые как ИЖС. Здесь возможны и строительство, и регистрация по месту жительства. Именно на такой земле чаще всего строятся коттеджные поселки. На ее приобретение проще всего получить кредит.

Сложнее с землями сельхозназначения. Они годятся для организации дачных некоммерческих партнерств, но ипотеку на возводимые на таких участках постройки получить сложнее (если, конечно, это не садовый домик, а что-то более серьезное). Тогда необходим перевод в иную категорию - земли поселений, а это требует приличных средств и времени, до нескольких месяцев. Естественно, стоят такие участки меньше.
Леса, по официальной статистике, составляют до 80% территории Ленобласти. Но, по Лесному Кодексу, перевод из одного статуса в другой в данном случае возможен только для размещения дорог, линий связи, трубопроводов и аэродромов, а также изменения границ населенных пунктов или создания особо охраняемых природных территорий. Строительство коттеджных поселков на лесных землях теперь считается невозможным с юридической точки зрения.

Правда, кроме лесов как таковых на пути застройщиков и просто покупателей земли и жилья встают и иные правовые препятствия в виде пригородных и зеленых зон. Границы пригородных зон разрабатываются региональной властью (в Ленобласти готовятся документы по пригородным зонам 42 городов и поселков), но для Петербурга и Москвы должны быть приняты особые федеральные законы. Пока их нет. А в законопроекте, разработанном петербуржцами в одностороннем порядке, без учета позиций Ленобласти, областные руководители нашли нестыковки с действующим законодательством. Сенатор от Санкт-  Петербурга Виталий Мутко официально заявил, что законопроекта официально не существует, хотя его текст и ходил в кулуарах Федерального Собрания. 

Нерешенным остается и вопрос с границами зеленой зоны города, на которой, по закону, «запрещена хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду», т. е. капитальное строительство, сельское и охотничье хозяйство, добыча полезных ископаемых.   Новая зеленая зона, на основе современных правовых норм, еще не разработана, старая – как бы еще простирается от города до границы с Финляндией. Но с точки зрения застройщиков «зеленые зоны – это самые интересные зоны вокруг населенного пункта», - признает консультант Комитета по природным ресурсам правительства Ленобласти Сергей Морозов.  

Генплан как гарантия


Что же касается сельхозземель, перевод их в земли поселений отныне требует предварительной разработки градостроительной документации (генплана, проекта межевания, проекта планировки). Требует, по Градостроительному кодексу, еще с 1 января. Но поправки в ГК и в Земельный кодекс отсрочили обязательность такого шага до начала 2010 года.

В 70 из 202 муниципальных образований Ленобласти, как правило, расположенных близ Петербурга, документы разрабатываются. Остальным мешает отсутствие средств: генплан стоит до 10 млн руб.   «Бюджеты муниципалитетов весьма скудны, у них нет денег на разработку граддокументации», - объясняет зампредседателя Комитета по архитектуре Евгений Домрачев. По его словам, Подпорожский и Лодейнопольский районы пользуются генпланами, составленными еще при советской власти, и говорят, что их это пока устраивает. Те же районы, куда идут инвесторы – Тосненский (здесь все центры поселений уже имеют генпланы), Выборгский, Всеволожский, а также Гатчинский и Кировский - оказались лидерами в разработке документов. 

Чтобы хоть отчасти ускорить процесс, областные власти рекомендуют муниципалам привлекать к разработке все тех же инвесторов - учитывая их интересы. Процесс, со всеми согласованиями, занимает в лучшем случае один-два года, признает Евгений Домрачев. Процедура его принятия сложна, зато генплан имеет не рекомендательный, как прежде, характер, он становится законом, а, значит, и гарантией для инвестора, вложившегося в его разработку.

Если коттеджный поселок строится на землях сельхозназначения, для перевода в земли поселений тоже требуется генплан. По такой схеме действует целый ряд застройщиков. Комитет по архитектуре прямо рекомендовал даже дачные партнерства проектировать по нормам, применимым для ИЖС. Однако к длительной и дорогой процедуре готовы не все. 

С точки зрения Сергея Щербы, стремление областной власти хотя бы формально соблюдать требования закона косвенно ведет к удорожанию загородных проектов, поскольку на дополнительные работы уходят деньги, время и силы. При этом строительство социальных объектов вроде поликлиники или школы в распланированном коттеджном поселке, получившем статус поселения (или присоединенном к поселению), далеко не всегда оправдано. Ведь уровень образования и медобслуживания здесь будет заведомо ниже, чем в городе, и покупатели жилья все равно будут возить своих детей в петербургские школы.  

Впрочем, пока в ряде районов Ленобласти, в том числе Гатчинском, сделки с землей затруднены: здесь заторможена регистрация земельных участков, приобретенных в ходе недавних сделок.

Специалисты агентства «Адвекс-Недвижимость» отмечают факты задержки регистрации с начала нынешнего года. По словам Станислава Азацкого, регистрация откладывается в случаях, когда полномочия по распоряжению землей муниципальными образованиями первого уровня передаются в районы. В случае, когда задержка достигает трех месяцев, покупателям земли отказывают в регистрации. Такие случаи могут породить волну судебных исков. В Управлении ФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти подтвердили, что подобные случаи имеют место в нескольких районах. Там, несмотря на законодательную норму, предоставляющую право распоряжаться землей муниципальным районам, до сих пор действуют соглашения о передаче полномочий с одного уровня на другой. Областные чиновники предложили муниципалам поскорее выяснить отношения, и теперь уверены, что благодаря их вмешательству проблема «рассосется» в ближайшие недели.

По материалам BN.RU